RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E DISTANZE

Molto spesso ci vengono sottoposte problematiche relative alle distanze in un intervento di ristrutturazione edilizia. Giova in proposito chiarire alcuni aspetti fondamentali.

Innanzitutto l’art. 3 del DPR 380/2001, nella attuale formulazione, ha abbandonato limiti precedenti relativi alla identità di aree di sedime e sostanzialmente di fedele ricostruzione per aversi ristrutturazione edilizia. Oggi comunque sono previsti anche la possibilità di demolizione e ricostruzione purché venga rispettata la volumetria dell’edificio preesistente.

Solo nel caso di immobili sottoposti a vincoli ambientali, la demolizione e la ricostruzione può essere considerata ristrutturazione solo se viene rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

La giurisprudenza ha chiarito già con una sentenza del Consiglio di Stato del 12/10/2017 n. 4728 sez. IV che se il manufatto sottoposto a ristrutturazione viene ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma, non richiede il rispetto delle norme sulle distanze proprio perché si tratta della mera sostituzione di un precedente manufatto che già in precedenza eventualmente non rispettava le distanze.

E ci riferiamo ovviamente sia alle distanze dal confine che anche alle distanze tra pareti finestrate.

Infatti la problematica più delicata riguarda soprattutto le pareti finestrate, di cui all’art. 9, n. 2 del D.M. 1444/68 che però appunto riguarda “nuovi edifici” e tali non sono quella della ristrutturazione.

Tuttavia, se la ristrutturazione avviene senza il rispetto della sagoma preesistente e dell’area di sedime, allora sotto il profilo delle distanze la costruzione deve essere trattata come un nuovo edificio e quindi tenuta a rispettare, indipendentemente dalla sua qualificazione come ristrutturazione edilizia, tutte le norme sulle distanze.

Il Consiglio di Stato, peraltro, è andato oltre nel chiarimento di simile fattispecie, con la sentenza n. 1725/2018 Sez. IV che ha affrontato in modo analitico e puntuale proprio la fattispecie dell’intervento di ristrutturazione con apporto di modifiche sia al volume che alla collocazione del fabbricato, ritenendo che in tali casi si tratti di un edificio nuovo e come tale deve rispettare le distanze.

Non solo, ma il Consiglio di Stato con questa sentenza è andato oltre addirittura ritenendo che non si possa più neppure parlare di ristrutturazione edilizia: “va ancora soggiunto che le più recenti modifiche delle norme statali in materia, non consentono di annoverare la ricostruzione (o anche solo il riposizionamento) di un edificio su una differente area di sedime nemmeno tra gli interventi di ristrutturazione edilizia (cfr. l’art. 3, lett. d comma 1) del DPR n. 380/2001 come modificato dall’art. 30, comma 1, lett. a) del D.L. 21/6/2013 n. 69, convertito in L. 9 agosto 2013, n. 98”.

E questo il Consiglio di Stato lo ha esteso anche alle fattispecie di recupero dei sottotetti, essendosi ormai consolidata una giurisprudenza granitica sull’obbligo di rispettare le distanze nel caso di nuovi lavori che modificano in qualche modo la sagoma del sottotetto per il relativo recupero a fini abitativi.